“Surat Ijo” Tanah HPL di Surabaya

gt;

Yousri Nur RA MH

Yousri Nur RA MH


Surat Ijo
Tanah HPL di Surabaya

Oleh: Yousri Nur Raja Agam MH *)

TANAH dengan Hak Pengelolaan Lahan (HPL) di Kota Surabaya mempunyai masalah unik. Tanah dengan status HPL ini, di Kota Surabaya disebut “Tanah Surat Ijo”. Padahal, berdasarkan Undang-undang Pokok Pertanahan atau Agraria sebutan HPL atau apalagi “tanah surat ijo” tidak termasuk dalam UU Agraria itu. UU itu hanya menganal tanah HM (Hak Milik), HGB (Hak Guna Bangunan) dan HGU (Hak Guna Usaha).

Tanah HPL adalah tanah yang disewakan oleh Pemkot (Pemerintah Kota) Surabaya kepada warga kota tertentu. Sebagai bukti HPL, warga yang menyewa tanah HPL itu diberi surat keterangan yang bersampul hijau. Nah, untuk gampangnya, masyarakat memberi nama kepada tanah HPL itu sebagai tanah “sertifikat hijau” atau surat ijo.

Di atas lahan yang bersertifikat hijau itu, awalnya pada zaman Belanda umumnya dibangun rumah-rumah untuk karyawan. Namun, berdasarkan peta tanah yang ada, apabila tanah itu pemiliknya tidak jelas, maka sertamerta Pemkot Surabaya melalui Dinas Tanah menyatakan tanah itu adalah tanah HPL. Tanah HPL ini terpencar di berbagai kelurahan, umumnya di tengah kota yang dulu bukan desa. Tetapi, sekarang tanah bekas tanah ganjaran juga diberlakukan seperti tanah HPL dan dikuatkan dengan “surat ijo”.

Nantinya, ada kemungkinan para pemegang HPL yang sekarang didasarkan kepada Perda (Peraturan Daerah) Kota Surabaya, akan memperoleh prioritas perubahan status menjadi HGB. Hal ini sebagai akibat dan desakan masyarakat pemegang tanah HPL yang statusnya masih mengambang. Pemkot Surabaya sendiri masih menunggu bagaimana kebijakan dan keputusan yang diambil oleh DPRD Kota Surabaya sebagai pemutus akhir dalam pembuatan Perda tersebut.

Lahan KBS (Kebun Binatang Surabaya) merupakan aset peninggalan perkumpulan zaman Belanda ini yang sebenarnya layak menjadi aset Pemkot Surabaya. Tetapi, dalam kenyataannya, juga lepas ke tangan perkumpulan yang mengelola KBS tersebut. Lahan seluas 14 hektar lebih di Wonokromo yang dihuni sekitar 3.000 ekor satwa dan 275 spesies tanaman itu, dinyatakan bukan aset Pemkot Surabaya.

Sumber PAD

Pemkot Surabaya, juga mengelola tanah yang menjadi sumber PAD (Pendapatan Asli Daerah) guna menunjang APBD (Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah) Kota Surabaya.
Selain tanah surat Ijo, di Surabaya, ada pula tanah yang disebut dengan “tanah ganjaran”. Tanah ganjaran yang merupakan bekas tanah kas desa, sewaktu 103 desa digabung dengan 60 kelurahan di Surabaya, dikelola oleh Bagian Pemerintahan. Sedangkan tahan HPL dikelola Dinas Pengelolaan Tanah dan Rumah. Ada pula tanah sempadan yang dikelola Dinas Binamarga dan Pematusan, serta tanah jalur hijau dikelola Dinas Kebersihan dan Pertamanan.

Aset Pemkot Surabaya yang disebut HPL ini berasal dari tanah yang dikuasai Gemeente Surabaya di masa Belanda. Aset Pemkot yang disebut tanah HPL ini cukup luas luasnya, mencapai 13.425.015 meter-persegi atau 134,25 hektar.

Awal tahun 2009, luas tanah surat ijo yang menjadi aset Pemkot Surabaya sudah 146,45 hektar atau 14.645.114,08 meter-persegi. Ada enam jenis status tanah yan pengelolaannya ditangani Badan Pengelolaan Tanah dan Bangunan (BPTB) yang sebelumnya bernama Dinas Pengelolaan Tanah dan Rumah, yaitu:

-Tanah HPL (Hak Pengelolaan Lahan) 7.686.687 meter per-segi.
-Tanah Hak Pakai seluas 808.427 meter persegi.
-Tanah yang diperoleh dari P2TUN (Panitia Pembelian Tanah Untuk Negara) seluas 622.669 meter persegi.
-Tanah Beslit (pembelian di zaman Belanda) seluas 379.394 meter persegi.
-Tanah Eigendom (milik Pemkot Surabaya) seluas 4.171.732 meter persegi.
-Tanah Negara seluas 976.194 meter persegi.

Dari tanah yang dikelola BPTB Surabaya untuk tahun 2006 ditarget dana untuk PAD Rp 26,09 miliar atau setiap bulannya Rp 2,17 miliar lebih.

Data yang berhasil penulis himpun, pada bulan Juni 2009 potensi baru tanah aset yang berasal dari P2TUN seluas 974,59 hektar atau tepatnya 9.745.964,79 meter persegi. Sehingga dengan demikian aset dengan status tanah pembelian P2TUN mencapai 103,69 hekytar atau 10.368.633,79 meter persegi.

Hanya di Surabaya

Tidak ada lagi tanah di Indonesia ini yang berstatus HPL seperti di Kota Surabaya. Di kota-kota, seperti Jakarta, Bandung dann kota besar lainnya tanah HPL sudah dialihkan menjadi HGB (Hak Guna Bangunan). Sehingga ada pula istilah, tanah HGB di atas lahan HPL.

Tanah HPL adalah tanah yang disewakan oleh Pemkot kepada warga kota tertentu. Sebagai bukti HPL, warga yang menyewa tanah HPL itu diberi surat keterangan yang bersampul hijau. Nah, di Surabaya, untuk gampangnya, masyarakat memberi nama kepada tanah HPL itu sebagai tanah “sertifikat hijau” atau surat ijo.

Dia atas lahan yang bersertifikat hijau itu, awalnya pada zaman Belanda umumnya dibangun rumah-rumah untuk karyawan. Namun, berdasarkan peta tanah yang ada, apabila tanah itu pemiliknya tidak jelas, maka sertmerta Pemkot melalui Dinas Tanah menyatakan tanah itu adalah tanah HPL. Tanah HPL ini terpencar di berbagai kelurahan, umumnya di tengah kota yang dulu bukan desa. Tetapi, sekarang tanah bekas tanah ganjaran juga diberlakukan seperti tanah HPL dan dikuatkan dengan “surat ijo”.

Warga kota pemilik “surat ijo”, dalam waktu tidak lama lagi akan memperoleh status tanah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan, yakni sebagai pemegang HGB atau HM (Hak Milik). Proses untuk pengalihan status kepemilikan dari HPL atau “surat ijo” ke HGB atau HM, prosedurnya sedang digarap menjadi Perda (Peraturan Daerah) yang baru, untuk menggantikan Perda Kota Surabaya sebelumnya.

Apabila Perda tentang pengalihan status HPL menjadi HGB atau HM, itu sama artinya, Pemkot Surabaya melepaskan legi asetnya ke pihak lain. Berdasarkan data di Badan Pengelolaan Tanah dan Bangunan, dengan menyewakan tanah HPL itu, Pemkot Surabaya tiap tahunnya bisa memperoleh pemasukan dana penunjang APBD Kota Surabaya rata-rata sekitar Rp 24 miliar.

Nantinya, apabila tanah HPL itu sudah berubah status menjadi HGB dan HM, tentu pemasukan Pemkot Surabaya akan berkurang. Nah, agar tidak ada kesan bahwa tanah HPL itu menjadi tanah hibah kepada warga yang umumnya adalah warga di perumahan permanen, tentu akan menimbulkan kecemburuan sosial. Untuk itulah, nantinya pengalihan status dari HPL ke HGB atau ke HM ditetapkan pembiayaan yang saling menguntungkan.

Ketika masih bernama Dinas Pengelolaan Tanah dan Rumah (DPTR) yang dipimpin oleh Drs.Rochani Soebroto,MM (alm) sudah disampaikan Rancangan Peraturan Daerah (Raperda) yang dibahas menjadi Perda Kota Surabaya oleh DPRD Kota Surabaya. Karena ini menyangkut aset Pemkot Surabaya, sesuai dengan ketentuan yang dituangkan dalam SK Mendagri No.11 tahun 2001, pelepasan aset Pemkot diperlukan persetujuan DPRD.

Catatan penulis, dinas ini mengelola 134,25 hektar lebih di 21 kecamatan itu berdasarkan Perda Kota Surabaya No.3 tahun 1987, yaitu tentang pemakaian tanah dan tempat-tempat yang dikuasai Pemkot Surabaya. Perda ini diperkuat dengan SK Walikota Surabaya No.202 tahun 1987.

Dalam Perda itu ditetapkan pemegang surat izin sewa tanah HPL (surat ijo) adalah untuk jangka waktu tiga tahun dan dapat diperpanjang untuk tiga tahun berikutnya, serta begitu seterusnya. Apabila pemegang izin terlambat memperpanjang izin, maka akan dikenakan denda.

Izin persewaan tanah HPL itu apabila sewaktu-waktu diperlukan Pemerintah, maka izin pemekaian tanah dapat dicabut secara sepihak sebelum batas waktunya habis dengan tanpa pemberian ganti rugi. Dalam hal ini, jika tanah itu akan digunakan untuk kepentingan dinas.

Disertifikatkan

Para pemegang surat ijo, terus-menerus berusaha untuk mengalihkan penguasaan lahan tanah sewa Pemkot Surabaya itu menjadi Hak Milik (HM). Sekurang-kurangnya sekitar 48 ribu pemegang surat ijo mengharapkan Pemkot Surabaya dapat memberi keputusan mengubah penguasaan tanah itu menjadi HGB (Hak Guna Bangunan). Dengan adanya hak sebagai pemegang sertifikat HM atau HGB yang dikeluarkan dari BPN (Badan Pertanahan Nasional), maka status tanah yang ditempati itu mempunyai kepastian hukum.

Untuk mendapatkan hak itu, warga pemegang surat ijo, membentuk suatu organisasi yang bernama PMPMHMT (Perhimpunan Masyarakat Peserta Meraih Hak Milik Tanah) Rakyat Surabaya yang diketuai oleh Prof.Dr.H.Kabat. (alm, meninggal dunia tahun 2005).

Dr.Kabat (sewaktu masih hidup) dalam beberapa kali wawancara dengan penulis, menyatakan tekadnya untuk terus mengusahakan perolehan hak atas tanah tersebut. Sesuai dengan Undang-undang No.5 tahun 1960 yang dikenal dengan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), Pemerintah dalam hal ini Pemerintah Pusat maupun Pemerintah Daerah tidak dapat “memiliki” tanah negara. Dengan demikian, Pemkot Surabaya tidak berhak menyewakan tanah negara kepada warganya.

Bahkan, ujar Dr.Kabat, apabila seseorang menempati tanah negara lima tahun secara terus-menerus, maka ia berhak mengajukan permohonan untuk memperoleh hak atas tanah tersebut sesuai UUPA. Khusus untuk pemegang surat sewa tanah yang dikuasai Pemkot Surabaya, bisa mendapatkan HM atau HGB. Kecuali itu, katanya, tanah tidak bisa menjadi dua kali obyek pajak. Kenyataannya, sekarang ada PBB (Pajak Bumi dan Bangunan), juga ada sewa tanah kepada Pemkot melalui Dinas Tanah dan Rumah. (sekarang bernama: Badan Pengelolaan Tanah dan Bangunan).

Tanah negara yang ditempati warga dengan sebutan pemegang surat ijo itu, tidak sama dengan tanah milik Pemkot Surabaya. HPL (Hal Pengelolaan Lahan) oleh Pemkot Surabaya bertentangan dengan UUPA, hukum adat maupun hukum perdata. Tidak ada undang-undang dan peraturan apapun yang melarang warganegara memperoleh sertifikat hak milik di atas tanah yang ditempatinya. Itulah sebabnya pemilik surat ijo yang tergabung dalam PMPMHMT Rakyat Surabaya menuntut Pemkot Surabaya segera mencabut ketentuan sewa tanah di Surabaya, kata Kabat didampingi pengurus lainnya, Soesilo dan Sugito.

DPRD Kota Surabaya sudah sejak lama membahas masalah tanah HPL Pemkotn Surabaya ini. Namun tidak pernah tuntas, karena kepentingan pemasukan rutin sebagai PAD (Pendapatan Asli Daerah) untuk mendukung APBD Kota Surabaya selalu menjadi alasan. Pro-kontra tidak pernah selesai. Kendati beberapa kali dinas dan badan terkait diundang untuk memecahkan tuntutan warga pemegang surat ijo itu, seperti BPN dan Dinas Pengelolaan Tanah dan Rumah, bahkan melibatkan aparat Pemprov Jatim, permasalahan tidak pernah selesai.

Sembilan Kelas

Sewa tanah yang dibebankan kepada pemegang surat ijo atas tanah HPL Kota Surabaya dibagi dalam sembilan kelas. Sekarang ini, tarif yang diberlakukan itu, berdasarkan Perda No.21 tahun 2003, yakni Perda tentang Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah.

Sewa tanah itu mempunyai peran cukup besar dalam pemasukan dana PAD (Pendapatan Asli Daerah) kota Surabaya. Rata-rata Rp 20 miliar per-tahun. Sewanya memang tidak sama, dibagi dalam sembilan kelas berdasarkan lokasi tanah. Di tempat strategis dan mempunyai nilai jual tinggi, sewanya juga lebih besar. Angkanya yang terbesar Rp 100 ribu per-meterpersegi per-bulan dan terkecil Rp 5 ribu per-meterpersegi per-bulan.

Selengkapnya dirinci: Kelas I Rp 100 ribu, Kelas II Rp 75 ribu, Kelas III Rp 60 ribu, Kelas IV Rp 50 ribu, Kelas VI Rp 40 ribu, Kelas VII Rp 20 ribu, Kelas VIII Rp 10 ribu dan Kelas IX Rp 5 ribu.

Data yang dihimpun penulis awal 2009, luas lahan tanah sewa yang dipegang warga pemilik surat ijo di 21 kecamatan di Surabaya mencapai 13.425.015,15 meter per-segi atau 134,25 hektar lebih.

Data rinci di 15 kecamatan terluas lahan HPL atau yang ber-surat ijo mencapai 12,42 juta meter per-segi atau 124,21 hektar lebih. Dari seluruh daerah itu, terluas di Kecamatan Wonokromo (1.147.179,32 m2), menyusul di Kecamatan Krembangan (920.873,15 m2) dan Kecamatan Tegalsari (639.667,03 m2).

Seterusnya adalah kecamatan: Dukuh Pakis (493.680,00 m2), Bubutan (438.403,04 m2), Sawahan (308.295,21 m2), Semampir (189.369,87 m2), Sukomanunggal (157.224,16 m2), Simokerto (152.426,58 m2), Genteng (90.977,25 m2), Lakarsantri (54.500,83 m2), Asemrowo (47.708,20 m2), Tandes (30.967,05 m2), Wonocolo (26.346,70 m2) dan Wiyung (20.856,66 m2). Kecamatan lain, seperti Kecamatan Tambaksari, Gubeng dan lain-lainnya di bawah 20 ribu meter per-segi.***

*) Yousri Nur Raja Agam MH – Ketua Yayasan Peduli Surabaya.